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COMPRA E VENDA PARCELADA E CLÁUSULA RESOLUTIVA.

É muito comum na compra e venda de determinado imóvel - em especial aqueles vendidos “na planta” - que o pagamento seja efetuado de forma parcela, com uma parcela de entrada, parcelas anuais, mensais ou como melhor convir. Mas juridicamente, o que podem as partes acordar para obter segurança jurídica?

Saída muito comum tem sido a pactuação de cláusula resolutiva, que estabelece que se determinado evento ocorrer, então o negócio estará resolvido (dissolvido). Pensemo-nos o seguinte exemplo: “A” vende para “B” determinado imóvel, ambos pactuam cláusula resolutiva caso haja o inadimplemento. Se o pagamento for realizado conforme ajustado, ao fim o negócio será reputado perfeito e acabado, mas se houver o inadimplemento o negócio estará dissolvido e o vendedor poderá reivindicar o imóvel.

Para o vendedor, pactuar cláusula resolutiva é a garantia que poderá reaver o imóvel caso o comprador não efetue o pagamento do preço, conforme acordado. Não se descuida do argumento de que o vendedor poderia simplesmente vender por contrato particular sem outorgar escritura definitiva de compra e venda enquanto o preço não for integralmente pago, mas a verdade é que isso (escritura definitiva ou contrato preliminar) é pouco relevante para o tramite de reaver a posse do imóvel, pois em ambos os casos será necessário ação judicial para demonstrar o inadimplemento e reivindicar o imóvel.

Pergunta muito comum é sobre a segurança jurídica em outorgar escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, se ainda assim o vendedor poderá reivindicar o imóvel caso não receba o preço. A resposta é SIM! poderá reivindicar mesmo que outorgue escritura definitiva e mesmo se o vendedor, por sua vez, venda o imóvel a terceiro, desde que, no entanto, haja cláusula resolutiva no negócio e que essa cláusula seja publicizada na matrícula do imóvel.

Mas atenção!!! Na compra e venda parcela duas situações podem ocorrer: (a) o vendedor, mesmo vendendo parcelado, já dá quitação do imóvel, e a isso denomina-se pagamento pro soluto; ou, (b) o vendedor somente dá a quitação após o efetivo pagamento de todas as parcelas, e a isso denomina-se pro solvendo.

Outra pergunta muito recorrente: como é formalizada essa cláusula resolutiva? Tem alguma solenidade a mais? Qual o procedimento? Não há mistérios!! O procedimento é o mesmíssimo. Se for estipulada cláusula resolutiva no contrato de promessa de compra e venda, ter-se-á essa cláusula a mais; e, caso as partes decidam pela lavratura de escritura definitiva, na escritura constará essa cláusula, que posteriormente será publicizada na matrícula do imóvel.

Uma escritura pública de compra e venda, por exemplo, terá o mesmo procedimento: identificação das partes; identificação do imóvel; valor; forma de pagamento; ITBI etc., porém, com um item a mais na sua redação: a cláusula resolutiva.

Para a matrícula do imóvel é o mesmo raciocínio: o procedimento de registro é o mesmo, iniciando com protocolo da escritura, exame do título e registro. A diferença é que no texto do registro (ou em averbação logo após) terá uma cláusula publicizando que eventual inadimplemento o negócio estará dissolvido.

Olha que interessante: essa menção no texto do registro, lá na matrícula do imóvel, serve como alerta para eventual terceiro que esteja interessado no imóvel. Isso significa que se o imóvel for vendido a um terceiro, o primeiro vendedor poderá reivindicar o imóvel caso haja o inadimplemento da parte que lhe comprou. Seguimos.

Como dito acima, não há nenhuma insegurança em outorgar a escritura definitiva mesmo com preço parcelado, pois mediante a cláusula resolutiva o vendedor poderá reivindicar o imóvel mesmo assim. Mas que vantagem teria em já outorgar escritura definitiva? Bem, aí a experiência nos mostra que não raro a escritura definitiva após muito tempo do negócio, pode dar sérias dores de cabeça: uma restrição judicial em nome do então vendedor que impossibilita a transmissão do imóvel; a averbação de uma dívida em nome do então vendedor; o falecimento do vendedor.... Todas são questões complexas de se resolver, e por isso melhor resolver a questão jurídica assim que o negócio é feito!

Para o comprador, portanto, o parágrafo acima dá um grande motivo para buscar a escritura definitiva, ou seja, evita incômodos e importunos futuros, como o caso de ter que contratar um advogado para resguardar o imóvel de dívidas do antigo proprietário; contratar um advogado para ajuizar ação de inventário ou adjudicação contra os herdeiros do vendedor, caso este venha a falecer...

O vendedor igualmente pode evitar dores de cabeça se efetuar a outorgada da escritura definitiva (com cláusula resolutiva), pois basta pensar na possibilidade de atraso do ITPU, por exemplo. Juridicamente, pouco importa o negócio entre as partes, pois para o fisco devedor é o proprietário, e proprietário é quem está na matrícula do imóvel. Assim, um atraso de ITPU poderia fazer com que o vendedor seja lançado em dívida ativa, negativado e até mesmo sofrer uma ação de execução fiscal pelo Município.

Se assim for feito (cláusula resolutiva expressa) o que ocorre se o comprador não pagar o preço? Nesse caso, face a cláusula pactuada, o negócio estará resolvido (dissolvido), devendo o comprador inadimplente entregar o imóvel ao então vendedor. Caso não haja consenso, então o vendedor deverá ajuizar ação para reivindicar o imóvel. É bem verdade que não é algo muito simples, pois envolve um advogado, processo judicial etc. Por outro lado esse procedimento é o único possível quer seja na hipótese de escritura definitiva, quer seja no caso de contrato de promessa de compra e venda, com cláusula resolutiva ou sem. É necessário acionar o Poder Judiciário para reaver a posse do imóvel, pois não é permitido ao vendedor retomar a posse do imóvel “com as próprias mãos” ou “à força”.

E como fica, no caso de dissolução do negócio, o valor já pago até ali? Bem... Seria preciso verificar o caso concreto, mas é possível que: (i) haja uma cláusula penal fixada, no sentido que o comprador perde o que foi pago; (ii) seja o caso de condomínio edilício ou loteamento, quando o contrato será regido pelas regras próprias (Lei do Distrato); ou, (iii) não haja nada pactuado, situação em que o comprador terá direito à devolução do valor pago, abatidas as respectivas despesas.

A Lei do Distrato acima mencionada impôs um regramento muito interessante para os casos de compra de imóveis com amparo na Lei n.º 4.591/64 (Lei dos condomínios edilícios) ou Lei n.º 6.766/79 (Lei dos loteamentos), tratando de estipular o quantum que deve ser devolvido, o quantum pode ser retido etc.

Se você estiver comprando um apartamento na planta é muito importante conhecer a Lei do Distrato. Mas fique tranquilo, em nosso blog você encontra um post específico dessa temática. Clique AQUI e acompanhe-nos nessa breve leitura.

Por hoje era isto! Esperamos ter conseguido ajudar com esses breves esclarecimentos, e na dúvida não deixe de nos chamar (nós amamos ajudar pessoas!)

Abração!
 

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