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COMPREI UM IMÓVEL, E AGORA?

"Que não registra, não é dono".

Esse brocardo nos rodeia há um bom tempo, e traduz a intenção do legislador quando tratou da compra e venda de bens imóveis.

É o que reza o artigo 1.245, par. 1° do Código Civil: enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Todavia, muitas situações podem surgir conforme o caso concreto. Daí então, façamos breves apontamentos de algumas.

COMPRA DEFINITIVA. PAGAMENTO À VISTA: O ideal é que as partes se dirijam até um Tabelionato de Notas (livre escolha) e apresentem as certidões do imóvel, juntamente com os documentos pessoais para lavratura da escritura pública de compra e venda.

Um parênteses aqui para dizer que a escritura pública é o documento mais indicado e de maior confiabilidade, posto que lavrada por profissional do direito dotado de fé pública, sempre atualizado com o ordenamento jurídico atual.

COMPRA E VENDA ATRAVÉS DE FINANCIAMENTO: Quando há um financiamento é o próprio banco que formaliza o contrato (que tem força de escritura pública), logo, as certidões do imóvel e documentos pessoais devem ser entregues ao banco.
 
PROMESSA DE COMPRA E VENDA: Muitos são os casos de promessa, em que um se obriga a comprar, e outro a vender. A promessa de compra e venda confere o direito real de aquisição ao promitente comprador.

Diferentemente da compra e venda definitiva, a promessa pode ser formalizada por instrumento particular, independentemente do valor do negócio.

Importante observar que a promessa não substitui a escritura definitiva, de modo que, uma vez integralmente pago o imóvel, as partes deverão providenciar a lavratura da escritura pública conforme brevemente mencionado acima.

Esta introdução quanto às formas de aquisição é fundamental para saber o que fazer após a compra, conforme segue:

ESCRITURA DEFINITIVA: Uma vez lavrada a escritura pública, o adquirente deverá deixá-la para registro no REGISTRO DE IMÓVEIS competente (o  registro de imóveis, diferentemente do Tabelionato de Notas, não é de livre escolha pelas partes).

O prazo deste registro é de até 30 dias.

COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO: O banco entregará o contrato para que o adquirente o leve para registro, no Registro de Imóveis.

O prazo deste registro é de até 15 dias.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: Embora a promessa de compra e venda possa ser formalizada por instrumento particular, nada impede que seja por escritura pública, se as partes entenderem por mais seguro.

De toda sorte, por escritura pública ou instrumento particular, o título deve ser levado à registro no Registro de Imóveis.

O prazo deste registro é de até 30 dias.
 

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QUESTÕES RECORRENTES:
 

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Estou com a escritura ou contrato mas não levei a registro?

R. Não há prazo para levar a escritura a registro, mas enquanto não registrado, o negócio jurídico só produz efeito entre comprador e vendedor, isto quer dizer, em outras palavras, que você pode ter a infelicidade de ver uma penhora de um terceiro na matrícula do imóvel que você comprou.

Registre seu título.
 

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Se eu perder a escritura ou o contrato, o que fazer?

R. A escritura pública faz parte do acervo do Tabelionato de Notas, e você poderá solicitar uma nova certidão. O contrato particular não tem a mesma sorte, e uma vez extraviado não há outra solução senão procurar a outra parte para refazê-lo e novamente assiná-lo.

Procure sempre a forma pública.
 

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Registrei meu título no Registro de Imóveis, mas não sei onde deixei a certidão do registro, o que fazer?

R. O que importa é o registro, caso você perca a certidão, poderá solicitar uma nova sempre que necessário.
 

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O contrato particular não pode ser registrado no Registro de Imóveis?

R. A regra, em se falando de Registro de Imóveis, é escritura pública, mas há algumas exceções:

              a) Contrato particular cujo valor não ultrapasse 30 salários mínimos;
 
              b) Contrato de promessa de compra e venda (independentemente do valor).

Por fim, resta dizer que os contratos de compra e venda se dividem em três fases: as tratativas; o contrato preliminar; e, o contrato definitivo.

Em outra oportunidade, trataremos da questão: que cuidados tomar ao comprar um imóvel?

 

REGISTRO DA COMPRA E VENDA, ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO DE IMÓVEIS, QUEM NÃO REGISTRO, NÃO É DONO.