Blog Rafael Brocco

Imobiliária em Itapema

IMÓVEL FINANCIADO PODE SER UTILIZADO COMO GARANTIA EM NOVO EMPRÉSTIMO.

IMVEL FINANCIADO PODE SER UTILIZADO COMO GARANTIA EM NOVO EMPRSTIMO.

A medida provisória 992/20, publicada pelo Governo Federal em 16/07/2020, trouxe uma opção muito interessante para quem está precisando de crédito nestes tempos difíceis.

Trata-se, em verdade, de uma possibilidade de renovação do crédito com aproveitamento do mesmo imóvel em garantia. Veja só: até então, se você tem um imóvel financiado, você não conseguiria oferecê-lo como garantia em outro empréstimo, inclusive porque, a propriedade do imóvel é do credor, em condição resolúvel (até o pagamento da dívida).

Então caso você necessitasse contrair novo empréstimo suas opções eram: a) quitar o financiamento anterior para somente após oferecer o imóvel no novo empréstimo; b) oferecer outro imóvel (ou móvel) para o novo empréstimo. Caso não tivesse nenhuma das possibilidades, dificilmente conseguiria contrair esse novo empréstimo.

Acontece que em muitos casos os contratantes já pagaram boa parte de seu financiamento habitacional e o valor do imóvel é bem maior que o saldo devedor, e é nesse cenário que surge essa nova possibilidade: renovar o crédito aproveitando o mesmo imóvel como garantia.

Logo abaixo lhes traremos um exemplo bem legal, mas antes disso queremos lhes explicar sobre LIMITES, REQUISITOS e CUIDADOS para enquadramento na nova hipótese. O Banco Central editou a resolução n.º 4.837, em 21/07/2020, a qual nos traz os seguintes requisitos:

a) VALOR DO NOVO EMPRÉSTIMO: Para saber o valor do novo empréstimo é necessário considerar o saldo devedor do financiam
ento atual, a soma de ambos não poderá ultrapassar o valor de 90% da avaliação do imóvel;

b) INSTITUIÇÃO FINANCEIRA: O devedor somente poderá contratar novo empréstimo com o mesmo credor do empréstimo atual (anterior). Isto é, se você financiou seu imóvel com a Caixa Econômica Federal, somente com esta é que poderá fazer novo financiamento com aproveitamento garantia;  

c) ANUÊNCIA DO CREDOR: O Banco não está obrigado a lhe fornecer o crédito, isso é uma faculdade do credor tem após avaliar o seu caso específico;  

d) QUITAÇÃO DOS FINANCIAMENTOS: Os financiamentos não serão um só, isso quer dizer que você pode quitar o novo sem quitar o velho
e vice-versa;

e) INADIMPLÊNCIA: Tenha cuidado, pois a inadimplência de quaisquer dos financiamentos (novo ou antigo) pode iniciar o procedimento de intimação e ao final seu imóvel ser levado à leilão - caso não haja o pagamento - por mais que o outro financiamento esteja sendo pago regularmente;  

f) CONDIÇÕES: Os prazos de pagamento, limite de crédito e taxa de juros deverão ser sempre iguais ou inferiores ao crédito original. Assim, se você financiou R$ 200.000,00 para pagar em 360 meses à taxa de 8,00% ao ano, o novo empréstimo não pode ultrapassar esses limites.

As informações acima são o parâmetro para você contrair novo empréstimo e com base nelas pensemos no seguinte exemplo hipotético: MARIA contratou em 2010 um financiamento imobiliário para adquirir um imóvel avaliado em R$ 250.000,00, deu como entrada (recursos próprios) o valor de R$ 50.000,00 e financiou o restante (R$ 200.000,00) em 360 meses (30 anos), à taxa de 8% ao ano, com vencimento final no ano de 2.040. Agora em 2020, após quitar algumas tantas parcelas o saldo devedor do financiamento está em R$ 130.000,00.

Se MARIA buscar novo empréstimo (renovação do crédito e aproveitamento da garantia) terá os seguintes limites e direitos: a) CRÉDITO: Máx. de R$ 70.000,00 (crédito = valor original – saldo devedor); b) JUROS:  Máx. de 8,00% a.a. (tem como direito o valor originalmente contratado); c) PRAZO: Poderá pagar o novo empréstimo em parcelas com vencimento final em 2040, que é o prazo final do financiamento original.

Esse novo financiamento será formalizado através de escritura pública ou contrato particular entre o devedor e credor, devendo posteriormente ser levado à registro, no Registro de Imóveis.

A suma é que teremos um único imóvel em alienação fiduciária como garantia de dois ou mais créditos, e a isso a própria Medida Provisória denominou de “COMPARTILHAMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA”.

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