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10 BREVES APONTAMENTOS PARA VOCÊ ENTENDER O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

Não raras vezes encontramos confusões e muitas dúvidas sobre o que é incorporação imobiliária, em especial sobre sua definição, procedimento a ser adotado, distinção para com outros procedimentos, expressões jurídicas próprias deste instituto etc.

Se você está adquirindo ou pretende adquirir um imóvel na planta, é fundamental que tenha uma familiaridade com essa temática, pois ainda que não tenha nenhuma pretensão com assuntos jurídicos, disso você não deve se furtar, pois é seu dinheiro que está em jogo, e com isso chamamos a atenção não para o dinheiro em si, mas sim para o que ele representa: seu esforço e persistência, o trabalho árduo sob muita dedicação, suas economias e o que lhe é mais caro, seu tempo.

Por isso, preparamos um conteúdo breve, mas que pode ser de grande valia, tanto para o perfil investidor quando para aquele que pretende adquirir o imóvel de seus sonhos, ajudando a identificar riscos e irregularidades, salvando-lhe, consequentemente, de prejuízos, estresses e desgastes. Vamos aos apontamentos!!!

1. CONCEITO: Para o professor Arnoldo WALD, chama-se incorporação imobiliária, incorporação edilícia ou simplesmente incorporação, o contrato pelo qual uma parte (incorporador) obriga-se a fazer construir um edifício composto de unidades autônomas, alienando-as a outras partes (os adquirentes), em regime de condomínio, com as frações ideais do terreno.1 Em outras palavras, incorporação imobiliária é o registro do projeto do empreendimento, a ideia, o que se pretende fazer, e não se confunde com registro da conclusão, aliás, a incorporação imobiliária sequer depende de a obra ter se iniciado.

2. IMPORTÂNCIA: É imprescindível que você eleja o registro da incorporação imobiliária como requisito para a negociação, pois com o registro você tem as garantias de que: a) poderá conferir como será o empreendimento (quantos pavimentos, quantas unidades, áreas privativas, áreas comuns etc.); b) o empreendimento detém aprovação do município de que a obra está conformidade com a legislação municipal, em especial sobre regras urbanísticas e ambientais; c) a incorporadora possui uma presunção de irá cumprir com sua obrigação e executar o empreendimento, pois apresentou certidões e documentos que dizem respeito à sua situação financeira, tais como certidões ref. a tributos; certidões de feitos ajuizados; de protesto, atestado de idoneidade financeira entre outros; e, d) a garantia de que a unidade que você irá comprar (desde que haja o registro da compra ou da promessa de compra) não responderá por dívidas da incorporadora, conforme prevê o art. 55 da Lei n.º 13.097/15. OBS. O rol dos documentos a serem apresentados está previsto no art. 32 da Lei n.º 4.591/64.

3. PROCEDIMENTO: Inicia-se com a incorporadora elaborando um projeto arquitetônico do empreendimento pretendido, especificando todos os detalhes, tais como finalidade (residencial ou comercial), nome do edifício, pavimentos, descrição das unidades, o que inclui área privativa, de uso comum, área global, fração ideal etc. O projeto segue para aprovação junto à Prefeitura Municipal, que irá certificar se atende ou não as regras de direito urbanísticos, ambientais e código de obras. Após isso a incorporadora elaborará um requerimento e juntará todas as certidões que prevê o art. 32 da Lei n.º 4.591/64. Estando tudo correto, haverá o registro da incorporação imobiliária junto à matrícula do terreno, denominada “matrícula-mãe”. Isso quer dizer, consequentemente, que se há o registro de incorporação no registro de imóveis, todas as questões prévias já foram verificadas.

4. CONCEITOS: É importante conhecer e distinguir os seguintes conceitos: a) área privativa: área interna da unidade autônoma; b) área de uso comum: área proporcional que a unidade tem nas áreas de uso comum do edifício, tais como corredores, hall de entrada, elevadores, área de lazer etc.; c) área global: soma da área privativa e área de uso comum; d) fração ideal: fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal no terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma; e) incorporadora: quem cuida da parte técnica, administrativa e jurídica do empreendimento; f) construtora: quem efetivamente irá executar a obra, sendo que determinada empresa pode ser incorporadora e construtora ao mesmo tempo; g) unidade autônoma: a sala, o apartamento, box de garagem etc., h) matrícula-mãe: matrícula do terreno onde será construído o edifício; i) incorporação imobiliária: registro do projeto do empreendimento; j) averbação de construção: averbação, junto à matrícula-mãe, da área total construída, após a efetiva conclusão, à vista do habite-se e demais documentos referentes à conclusão; k) individualização/instituição de condomínio: procedimento de individualização e abertura de matrícula para cada uma das unidades autônomas; l) convenção de condomínio: documento que traz o conjunto das regras a serem observadas pelos moradores, tais como horários, mudanças, reformas, despesas, eleição de síndico etc.

5. IMÓVEL NA PLANTA: Comprar um imóvel na planta significa comprar uma unidade futura, que ainda não existe. Só existe um projeto. Por isso, para comprar um imóvel na planta deve-se necessariamente verificar se há registro da incorporação imobiliária, sem o qual não haverá como saber se o projeto está em conformidade com as normas urbanísticas e ambientais, assim como não se tem ideia sobre a condição econômica da construtora. Além de ser uma medida de prudência, é também uma exigência legal, aliás, a Lei n.º 4.591/64 tipifica como contravenção penal negociar unidades sem o prévio registro de incorporação imobiliária (Art. 32 c/c 66, I), cuja contravenção está sujeita à pena de multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

6. ABERTURA DE MATRÍCULA PARA UNIDADE AUTÔNOMA: A regra é que enquanto o edifício não for concluído haverá tão somente o registro da incorporação imobiliária junto à matrícula-mãe, sem abertura de matrícula para cada uma das unidades futuras. Excepcionalmente é possível abrir matrícula para a unidade autônoma futura, hipótese em que será averbado que trata-se de unidade futura, pendente de conclusão. Em caso de dúvidas, converse com um advogado em Itapema e saiba mais sobre o assunto ou, contate um advogado online para esclarecer suas dúvidas.

7. CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO: Após efetiva conclusão do empreendimento a incorporadora irá iniciar um processo de instituição de condomínio, através de requerimento direcionado ao registro de imóveis, juntando: a) certidão de existência e carta de habite-se, expedidos pela Prefeitura Municipal; b) CND/INSS, referente às contribuições previdenciárias; c) declaração de que a construção obedeceu integralmente o projeto de incorporação imobiliária antes registrado; e, d) ART/CREA ou RRT/CAU referente à execução do empreendimento.

8. A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA: A compra de imóvel na planta pode ocorrer mediante as seguintes hipóteses: a) mediante parcelamento direto, onde incorporadora e cliente firmam contrato de promessa de compra e venda, o qual, se registrado, gera direito real de aquisição; b) à vista, hipótese em que as partes podem providenciar escritura pública de compra e venda definitiva; ou, c) mediante financiamento, onde o contrato oriundo do título será documento hábil para registro da transmissão junto ao Registro de Imóveis.

9. CUIDADOS EM RELAÇÃO À IMÓVEL NA PLANTA: a) sempre que estiver negociando um imóvel na planta, solicite cópia da matrícula-mãe onde conste o registro da incorporação imobiliária; b) análise o conteúdo do registro, para saber se há alguma condição, certidão evidenciando existência de ação judicial, certidões informando existência de dívidas etc., c) conheça a construtora, na medida do possível, as obras anteriormente feitas e seus clientes mais antigos.

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS: Caso você efetive a compra de um imóvel na planta, não mantenha seu contrato na gaveta, não deixe para depois. O registro evita imensos dissabores, dentre eles o mais importante é evitar que o imóvel que você comprou responda por uma dívida da incorporadora. Comprou de forma parcelada direto da incorporadora? Não há problemas, também é possível o registro, porém, nesse caso, da promessa de compra e venda, o que lhe garantirá o direito real de aquisição sobre aquela unidade, e aí, quando terminar o pagamento, terá direito à escritura definitiva.

São essas as considerações que lhe trouxemos sobre incorporação imobiliária. Com elas esperamos pode ter lhe ajudado de alguma forma, auxiliando na redução da dúvida e lhe trazendo mais segurança para dar esse passo em direção ao imóvel na planta. Esse e outros tantos outros assuntos revelam a importância de um especialista imobiliário ao seu lado. Procure-nos e permita que possamos mostrar como amamos ajudar pessoas.

Um grande abraço e até mais!!!!


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 14ª Edição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000. p. 431.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 4ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2015. p.
 

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