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COMO É FEITO O CONTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA?

Em síntese, quando falamos em comprar um imóvel na planta, em verdade estamos fazendo a compra de uma “unidade futura”, ou seja, algo que ainda não existe. E aí surge a pergunta: é possível um contrato de compra e venda sobre algo que ainda não existe?

Bom, pela praxe sabemos que sim, afinal de contas, ninguém compraria um imóvel na planta se não houvesse tal possibilidade. Mas, evidentemente, não é apenas no costume que está baseado esse negócio, pois o Código Civil menciona de forma expressa que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura, conforme art. 483.

Um cuidado muito importante: só compre imóvel na planta se o projeto da construção estiver devidamente registrado junto ao Registro de Imóveis, pois como já dissemos outrora, esse registro (incorporação imobiliária) é o que garante que: a) a construção do projeto foi aprovada pela Prefeitura Municipal; b) foram juntados todos os documentos que exige a lei, e isso inclui, inclusive, certidões e documentos que nos dão um sinal de que a incorporadora possui capacidade econômica para iniciar e concluir o empreendimento.

Pois bem, e como funciona exatamente esse contrato? Vamos lá!!! Mas primeiro façamos algumas considerações:

CONSIDERAÇÃO 1: compra e venda definitiva é diferente de promessa de compra e venda, no primeiro caso você está efetivamente adquirindo, pagando um preço pelo imóvel, e no segundo você está prometendo comprar, mediante pagamento X. No registro da compra e venda você adquire o direito de propriedade sobre o imóvel, enquanto no registro da promessa de compra e venda você adquire um direito real de aquisição, e pagando o preço terá direito à propriedade.

CONSIDERAÇÃO 2: os imóveis na planta raramente são pagos à vista, isso porque, é comum haver pagamentos parcelados com a própria incorporadora, anual ou mensalmente, durante o período de construção do imóvel, e isso é bom à ambas as partes: ao adquirente porque via de regra o pagamento parcelado é mais leve no bolso; e, à incorporadora porque ela utiliza dos próprios recursos da venda para aplicar na construção.

O que ocorre normalmente, nos casos de imóvel na planta, é uma promessa de compra e venda por contrato particular e não uma compra e venda propriamente dita. Com esse contrato você adquire o direito real de aquisição sobre o imóvel, e quando quitar todo o valor terá direito à “escritura definitiva”, e consequentemente, a propriedade do imóvel, mediante o registro dessa escritura.

Mas fato é, que embora seja a hipótese mais recorrente (de promessa de compra e venda), não é a única. Poderá haver casos em que você está realmente adquirindo o imóvel e já pagando o preço com recursos próprios, assim como haverá hipóteses em que você está financiando o imóvel na planta.

No primeiro caso, quando você está comprando um imóvel na planta e pagando à vista (porque o desconto faz valer a pena) você já pode combinar com a construtora para lavratura da escritura definitiva; e no segundo, é o próprio Banco quem fará o contrato que envolve, na verdade, três contratos: um de mútuo (empréstimo do dinheiro) outro de compra e venda do imóvel e outro de pactuação de garantia do empréstimo, onde o próprio imóvel fica em garantia do pagamento do empréstimo.

Mas outro cuidado: só vai existir direito de propriedade ou direito real de aquisição se o respectivo contrato ou escritura pública estiver registrada no Registro de Imóveis, junto à matrícula do imóvel, caso contrário - sem registro - você possui tão somente um direito obrigacional com a incorporadora (e isso não é nada aconselhável, afinal de contas quem não registra, não é dono!)

Então, basicamente essas são as três principais formas de se fazer um contrato quando se está adquirindo um imóvel na planta:

1ª) CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA: É um contrato normalmente redigido pela própria construtora, assinados por ambas as partes e duas testemunhas, através do qual você promete comprar um imóvel pagando o respectivo preço. OBS. 1: É fundamental que esse contrato seja levado a registro junto ao Registro de Imóveis, pois apenas com isso você alcança o direito real de aquisição sobre o imóvel; OBS. 2: Quando você quitar o valor total da compra, deverá contatar a incorporadora para se dirigirem a um Tabelionato de Notas para lavratura da “escritura definitiva”; OBS. 3: a escritura pública deve ser levado a registro junto ao Registro de Imóveis, pois é somente esse registro que de fato transmite a propriedade do imóvel para você.

2ª) ESCRITURA DEFINITIVA: A escritura pública de compra e venda será o instrumento correto sempre que você pague à vista o imóvel ou então após quitar todo o valor da promessa de compra e venda, nesse caso, você deverá contatar a incorporadora para se dirigirem a um Tabelionato de Notas e em seguida você deverá levar a referida escritura a registro, no Registro de Imóveis.

3ª) CONTRATO DE FINANCIAMENTO: O contrato de financiamento, redigido pelo próprio banco, tem caráter de escritura pública e uma vez assinado pelas partes também deverá ser levado a registro. Normalmente, nesse contrato está sendo pactuado: a) empréstimo do dinheiro pelo banco (mútuo); b) compra e venda entre as partes; e, c) pactuação do próprio imóvel como garantia do pagamento do empréstimo.

Enfim, pessoal! Basicamente são as três hipóteses mais recorrentes, mas é claro que surgem alguns casos diferentes, aqui e acolá. De toda sorte, tentamos trazer a você uma síntese do todo, e lembre-se sempre:

⇒ Imóvel na planta deve ter incorporação imobiliária registrada na matrícula.
⇒ Compra e venda é diferente de promessa de compra e venda.
⇒ Quem não registra, não é dono!

Por hoje era isto! Esperamos ter conseguido ajudar com esses breves esclarecimentos, e na dúvida não deixe de nos chamar (nós amamos ajudar pessoas!)

Abração!